Что вообще придумал Городской совет
Есть законопроект COPA (Community Opportunity to Purchase Act, Intro 902). Он пока ещё не принят, но у него уже поддержка большинства в совете. legistar.council.nyc.gov+1
Он говорит:
- Если ты владеешь жилым домом на 3+ квартир и хочешь его продать,
- ты обязан сначала уведомить:
- городское ведомство по жилью (HPD),
- и список «квалифицированных» НКО / community land trusts. legistar.council.nyc.gov+2amNewYork+2
- Эти НКО получают:
- первое право сделать оффер по твоей объявленной цене,
- и право сопоставить (match) любое предложение от обычного покупателя. legistar.council.nyc.gov+2Belkin · Burden · Goldman, LLP+2
- За нарушение — штраф до $30 000 и возможность через суд остановить сделку. New York Post+1
2. Как это работает по шагам
Как было без COPA (упрощённо)
- Владелец решил продать дом.
- Нашёл брокера / покупателя, выставил цену.
- Поторговались, подписали контракт, закрылись (1–3 месяца, если всё нормально).
Как будет с COPA
- Владелец не может просто выйти на рынок.
- Сначала он подаёт в HPD уведомление о намерении продать.
- HPD рассылает инфу по списку «квалифицированных» НКО.
- У НКО 60 дней, чтобы сказать:
«Мы, возможно, хотим сделать предложение». - Потом у них есть 120 дней эксклюзивного окна, чтобы сделать оффер по объявленной цене.
В это время владелец не имеет права принимать другие предложения. Belkin · Burden · Goldman, LLP+1 - Если параллельно появляется частный покупатель и делает оффер,
владелец снова должен уведомить HPD и НКО, и у НКО ещё до 120 дней, чтобы просто повторить условия этого оффера и забрать сделку себе. Belkin · Burden · Goldman, LLP+2The Real Deal+2
То есть:
НКО не получают скидку, но получают приоритет по времени и возможность зайти в конец и забрать сделку по уже «прощупанной» рыночной цене.
3. Почему это выглядит как «убивают рынок»
С точки зрения владельцев и инвесторов (это как раз линия NY Post и риэлторских обзоров):
- Дикая задержка по времени
- Вместо нормальных 1–3 месяцев, к сделке добавляют ещё минимум 180 дней, а то и больше, если включается стадия «матчить» оффер.
- Это ломает 1031-exchange, кредиты, семейные сделки, наследство и т.д.
- Непредсказуемость
- Ты нашёл покупателя, договорился,
- потом НКО спокойно смотрит на готовый оффер и говорит:
«О, условия нормальные, мы просто повторим». - Инвесторы вообще могут перестать играть в такой рынок.
- Удешевление и охлаждение рынка
- Покупатели закладывают в цену, что сделка может зависнуть на полгода и быть отбита НКО в последний момент.
- Это давит на стоимость домов и, как пишут юрфирмы, в итоге даже на налоговые поступления города.
- Фактический перекос в пользу одной группы игроков
- Формально все «за доступное жильё».
- Практически: группе НКО даётся системное преимущество:
- они не спешат,
- используют офферы частников как бесплатную оценку,
- заходят последними и забирают объект.
Отсюда и твоя формулировка:
в статье показывают, как «прогрессивные демократы» под лозунгом помощи жильцам и НКО на самом деле:
и создают рынок, где выигрывают крупные «неприбыльные» структуры с жирными бюджетами и зарплатами, а мелкий собственник и честный бизнес оказываются крайними.
Под красивые речи о «доступном жилье», «социальной справедливости» и «некоммерческих» спасителях прогрессивный блок в горсовете на практике делает три вещи:
- Раздувает бюрократию до абсурда.
Любая сделка с домом превращается в процессию уведомлений, дедлайнов, согласований и “эксклюзивных окон” для «правильных» НПО. Чем больше этапов — тем больше чиновников, консультантов, грантососов. Деньги уходят не в кирпичи и трубы, а в отчёты, семинары и “стейкхолдерские сессии”. - Убивает качество жилья и нормальный бизнес.
Когда собственник понимает, что продать дом — это полгода–год бюрократического ада с риском, что сделку в конце просто перехватит “некоммерческий” игрок, мотивация вкладываться в дом падает до нуля.
Инвесторы уходят, мелкие лендлорды выходят из игры, остаются либо полугосударственные монстры, либо те, кто умеет «договариваться». Жильё медленно гниёт, ремонт откладывают, а город потом делает вид, что героически “спасает” то, что сам же и угробил. - Поднимает реальную стоимость жилья и делает его “доступным” для своих.
Чем меньше нормальных игроков и чем больше политических фильтров, тем дороже обходится любая легальная сделка.
А вот тем, кто близок к власти — свои НПО, родственники, партнёры, “земляки начальства” — как раз и открываются самые сладкие возможности:- зайти в сделку в последнюю минуту,
- получить объект с политическим покровительством,
- выбить субсидии, гранты и льготы.
В результате «доступное жильё» оказывается доступным прежде всего для клана вокруг бюджета, а не для обычных арендаторов.
Ирония в том, что всё это происходит в городе, где мэр-элект Мамдани сам родом из Уганды и из семьи, пережившей изгнание и политический произвол в эпоху Иди Амина.
Но вместо того чтобы делать из Нью-Йорка противоположность странам с коррумпированной, клановой системой, «прогрессивная» повестка тащит нас ровно в ту сторону:
- меньше права,
- больше произвола “правильных структур”,
- формальная “социальная риторика” при фактическом расцвете номенклатурной ренты.
Так пустая болтовня о справедливости и «неприбыльности» на практике превращает американский мегаполис в карикатуру на государство третьего мира, где ключевой актив — не дом и не бизнес, а связи с теми, кто сидит над потоком денег и разрешений.
По материалам : Belkin · Burden · Goldman, LLP+1 , Wikipedia , New York Post+2crefc.org+2
Отправить ответ