Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс и губернатор Нью-Йорка Кэти Хоукул объявили о прогрессе в расширении 421-a(16), обнародовав письма о намерениях от застройщиков на 650 зданий, которые создадут 71 000 домов, из которых 21 000 обозначены как доступные единицы. Инициатива, являющаяся частью жилищной повестки администрации Адамса в Олбани, направлена на смягчение острого жилищного кризиса города, где вакантные арендные площади составляют всего 1,4%. Программа поощряет участие мелких застройщиков, включая предприятия, принадлежащие меньшинствам и женщинам. Адамс подчеркнул это достижение как шаг к своей долгосрочной цели — 500 000 новых домов к 2032 году, подчеркнув важность сотрудничества на всех уровнях правительства для удовлетворения растущего спроса на доступное жилье.
Мэр Адамс и губернатор Хочул празднуют новые налоговые льготы, которые помогут построить десятки тысяч критически необходимых единиц доступного жилья
– Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс и губернатор Нью-Йорка Кэти Хоукул сегодня отметили новые цифры для программы налоговых льгот 421-a, направленной на строительство десятков тысяч критически необходимых единиц доступного жилья. Департамент жилищного строительства и развития Нью-Йорка (HPD) получил письма о намерениях на приблизительно 650 зданий, представляющих около 71 000 новых домов, включая 21 000 доступных единиц. Эти новые цифры появились на фоне того, что город сталкивается с 1,4-процентным уровнем вакантных арендных площадей , при этом половина всех арендаторов Нью-Йорка платит более 30 процентов своего дохода за аренду . Расширение 421-A было частью успешной жилищной программы администрации Адамса в Олбани, направленной на обеспечение новых инструментов для решения жилищного кризиса в городе и строительства амбициозной цели — 500 000 новых домов к 2032 году. Сегодняшнее объявление сделано в то время, когда HPD привлекает мелких застройщиков, включая предприятия, принадлежащие представителям меньшинств и женщинам (M/WBE), к использованию программы 421-a.
«В начале этого года губернатор Хочул и я выступили вместе и пообещали жителям Нью-Йорка реальные решения для обеспечения доступного жилья. Сегодня я с гордостью могу сказать: обещания даны, обещания выполнены», — сказал мэр Адамс . «Продление налоговых льгот 421-a, которое наша администрация успешно отстаивала на прошлой сессии, оказалось успешным. Мы получили письма о намерениях примерно от 650 зданий, представляющих 71 000 новых домов, включая 21 000 доступных единиц жилья. Наша администрация и штат объединились, чтобы встретить этот кризис поколений лицом к лицу, и теперь у городского совета настало время. У городского совета есть возможность присоединиться к жителям Нью-Йорка и сказать «да» нашему предложению «Город да жилищным возможностям» — самому прожилищному изменению в истории городского кодекса зонирования. Чтобы обеспечить жителей Нью-Йорка доступным жильем, в котором они нуждаются и которого заслуживают, каждый уровень власти должен сыграть свою роль, и мы с нетерпением ждем возможности работать с нашими партнерами в городском совете, чтобы найти выход из этого жилищного кризиса».
«Продлевая срок завершения строительства 421-a, мы можем вернуть в строй более 70 000 новых домов и создать доступные варианты проживания в Нью-Йорке», — сказал губернатор Хочул . «Моя администрация стремится бороться с кризисом доступности жилья в каждом регионе штата, и я хочу поблагодарить мэра Адамса и его команду за их партнерство и поддержку в борьбе с жилищным кризисом, обеспечивая все больше и больше возможностей для жизни и процветания в штате Нью-Йорк».
«Эта администрация делает глубокие шаги в решении нашего жилищного кризиса, не теряя времени, чтобы использовать инструменты, которые мы выиграли в Олбани, для создания доступного жилья», — сказала первый заместитель мэра Мария Торрес-Спрингер . «Благодаря этим цифрам, нашему рекордному производству жилья в 2024 финансовом году и нашей неустанной работе по принятию «Города, где возможности жилья приветствуются», мы подходим к моменту, чтобы удовлетворить потребность жителей Нью-Йорка в доступном жилье».
«При уровне вакантных арендных площадей в 1,4 процента мы должны сделать все возможное на каждом уровне власти, чтобы создать больше жилья. Расширение 421-a позволит построить тысячи домов, которые действительно изменят жизнь жителей Нью-Йорка», — сказал Дэн Гародник, комиссар Департамента городского планирования Нью-Йорка и председатель Комиссии по городскому планированию . «Теперь, с «Городом Да для возможностей жилья», мы можем сохранить импульс и извлечь большую выгоду из жилищного кризиса, добавив немного больше жилья в каждом районе».
«Ошеломляющий отклик на продление 421-a красноречиво говорит о нашей глубокой приверженности созданию доступного жилья», — сказал комиссар HPD Адольфо Каррион-младший . «Новое жилье — это не просто кирпичи и раствор — это преобразование жизни и укрепление наших сообществ. Каждый проект и каждая отдельная квартира, которую мы создаем через HPD, вносят ощутимые изменения для жителей Нью-Йорка, предоставляя им необходимую стабильность и безопасность. Продление программы 421-a(16) — это мощный инструмент, который не только поддерживает наших застройщиков, но и подпитывает нашу миссию по созданию вариантов доступного жилья, на которые бесчисленные семьи рассчитывают ради лучшего будущего».
Ранее в этом году мэр Адамс и члены его администрации успешно выступили за новые инструменты в бюджете штата Нью-Йорк на 2024 год, чтобы стимулировать создание срочно необходимого жилья. Эти инструменты включали новую программу налоговых стимулов 421-a, программу налоговых стимулов для поощрения переоборудования офисов для создания более доступных единиц, отмену произвольного ограничения «соотношения этажа к площади», которое сдерживало производство доступного жилья в определенных районах города с высоким спросом, и возможность создания пилотной программы для легализации и создания безопасных подвальных квартир.
В рамках программы продления 421-a новые строительные проекты, строительство которых началось до 15 июня 2022 года, имеют продленный срок завершения для соответствующих проектов, претендующих на налоговые льготы 421-a(16), с 15 июня 2022 года по 15 июня 2031 года. Продление позволяет проектам, требующим длительных периодов строительства, продвигаться вперед без перерыва, пока проекты подали это Письмо о намерениях в HPD. Обеспечивая более длительный срок, продление 421-a(16) позволяет осуществлять продуманное, устойчивое развитие жилья, которое отвечает разнообразным потребностям населения города. Продление устранило спорные Варианты C и G, которые позволяли ограничивать все доступные единицы в проекте до 130 процентов среднего дохода по району (AMI). Проекты, участвующие в расширении, вместо этого должны будут обеспечить более высокую доступность в соответствии с оставшимися вариантами 421-a(16), такими как вариант A, при котором 10 процентов от общего числа единиц жилья будут доступны домохозяйствам с AMI не более 40 процентов, 10 процентов единиц жилья будут доступны домохозяйствам с AMI ниже 60 процентов и еще 5 процентов единиц жилья будут доступны домохозяйствам с AMI 130 процентов.
HPD провела обширную работу с застройщиками доступного жилья, включая компании малого размера и M/WBE, чтобы проинформировать их о новом налоговом стимуле, проинформировать их о критических сроках и поручить им подать Письмо о намерениях для использования программы. HPD опубликует заявки на Письмо о намерениях через Open Data этой осенью.
Предыдущая программа 421-a была жизненно важным инструментом в создании критически необходимого доступного жилья. В 2024 финансовом году программа 421-a способствовала строительству 5400 доступных домов, что составляет почти 40% от общего объема нового строительства агентства за финансовый год. HPD и HDC профинансировали в общей сложности 27 911 единиц жилья через сделки по новому строительству и сохранению, что на 80 процентов больше, чем в 2022 году.
В прошлом месяце Комиссия по городскому планированию проголосовала за одобрение « Города Да для возможностей жилья », исторического предложения по зонированию, которое позволит создать «немного больше жилья в каждом районе». Предложение позволит создать до 108 850 новых домов в течение следующих 15 лет. Город Да для возможностей жилья будет направлен в городской совет Нью-Йорка для слушаний и окончательного голосования до конца года.
С начала своей администрации мэр Адамс сделал рекордные инвестиции в создание и сохранение доступного жилья. В июле мэр Адамс объявил о двух годах подряд, побивших рекорды, как в создании, так и в подключении жителей Нью-Йорка к доступному жилью . В июне администрация Адамса представила своевременный, сбалансированный и финансово ответственный бюджет на 112,4 млрд долларов США на 25 финансовый год , который инвестирует 2 млрд долларов США в капитальные фонды в течение 25 и 26 финансовых годов в HPD и капитальные бюджеты Жилищного управления Нью-Йорка. В общей сложности администрация Адамса выделила рекордные 26 млрд долларов США на жилищный капитал в текущем 10-летнем плане, поскольку город сталкивается с общим жилищным кризисом. В июле мэр Адамс и другие также объявили о знаковых инвестициях в размере 500 млн долларов США из Фонда совместных целей Управления города Баттери-Парк на строительство и поддержание доступного жилья. А прошлой весной, благодаря видению и руководству мэра Адамса, город отпраздновал крупнейший за 40 лет проект по 100-процентному доступному жилью с преобразованием Уиллетс-Пойнт .
Кроме того, администрация Адамса использует все доступные инструменты для решения жилищного кризиса города. Мэр Адамс объявил о нескольких новых инструментах, включая государственный грант в размере 4 миллионов долларов, чтобы помочь домовладельцам Нью-Йорка создать дополнительные жилые единицы , которые не только помогут им оставаться в сообществах, которые они называют домом, но и создать благосостояние поколений для семей.
Кроме того, под руководством мэра Адамса город выполняет свое обязательство по состоянию города на 2024 год по строительству более доступного жилья, в том числе опережая график по продвижению двух десятков проектов доступного жилья на принадлежащих городу землях в этом году в рамках инициативы « 24 in ’24 », повторно открывая список ожидания программы Housing Choice Voucher по разделу 8 после того, как он был закрыт для общих заявлений в течение почти 15 лет, и создавая Кабинет защиты арендаторов для координации между агентствами с целью лучшего обслуживания арендаторов. Город также предпринял несколько шагов по сокращению бюрократической волокиты и ускорению поставки столь необходимого жилья, в том числе с помощью « Green Fast Track for Housing », оптимизированного процесса экологической экспертизы для соответствующих малых и средних жилищных проектов; « Office Conversion Accelerator », межведомственного усилия по руководству зданиями, которые хотят переоборудовать, через городскую бюрократию; и других инициатив Целевой группы по оптимизации утверждений по строительству и землепользованию .
«Я аплодирую губернатору Хочулу и мэру Адамсу за совместную работу по осуществлению этого важного шага вперед в деле запуска производства арендного жилья. В то время, когда наш жилищный кризис углубляется, это расширение немедленно введет в эксплуатацию десятки тысяч единиц жилья и продемонстрирует, насколько ценна программа налоговых льгот для стимулирования производства», — сказал Рафаэль Э. Честеро, генеральный директор The Community Preservation Corporation . «До того, как ему разрешили истечь, 421-a имел решающее значение для создания арендного жилья с низким и средним доходом в рабочих общинах и помог создать возможности для жилья со смешанным доходом на более дорогих рынках. Изменения в зонировании в городе Да в сочетании с внедрением нового налогового стимула 485-x дадут нам надежду на то, что город сможет решить эту серьезную проблему дисбаланса спроса и предложения, из-за которого жилье становится таким дорогим для слишком многих».
«Как и ожидалось, продление срока 421-a оказалось разумным политическим шагом, необходимым для обеспечения поставки нового, крайне необходимого арендного жилья», — сказала Баша Герхардс, старший вице-президент по планированию Совета по недвижимости Нью-Йорка . «Мы благодарны за прогресс сотен проектов и благодарим мэра Адамса, губернатора Хочул и законодательный орган штата за продвижение решения, которое помогает справиться с кризисом предложения жилья в Нью-Йорке».
«Невозможно бороться в каждой битве, и невозможно выиграть в каждой битве. Но я благодарен, что губернатор Хочул и мэр Адамс имели смелость бороться за большее количество жилья во время беспрецедентного кризиса и нужды. Вот в чем суть лидерства», — сказал Кирк Гудрич, президент Monadnock Development.
«В L+M мы считаем, что активный интерес к продлению 42-1a подчеркивает, насколько срочно нам нужны ВСЕ имеющиеся инструменты для решения жилищного кризиса», — сказала Лиза Гомес, генеральный директор L+M Development . «Налоговые льготы, такие как 421-a, жизненно важны для создания доступного жилья — и, безусловно, являются одним из способов, с помощью которых мы можем смягчить последствия роста эксплуатационных расходов, таких как страхование».
«Губернатор Хочул, мэр Адамс и их команды заслуживают похвалы за то, что они поддерживают это жизненно важное новое жилье в нужном русле», — сказал Дэвид Шварц, соучредитель и руководитель Slate Property Group . «Мы находимся в кризисе, который требует «всех вышеперечисленных» ответов. Благодаря быстрым действиям штата и города жители Нью-Йорка вскоре переедут в тысячи новых квартир, которые, возможно, никогда не были бы построены».
«Продление 421-a стало важным шагом для укрепления трубопровода нового жилья в Нью-Йорке», — сказала Рэйчел Фи, исполнительный директор New York Housing Conference . «Неудивительно, что так много интереса к использованию преимущества продления — налоговые льготы имеют решающее значение для финансирования и строительства нового жилья. Нам нужны все доступные нам инструменты, включая City of Yes for Housing Opportunity, чтобы добавлять новые единицы и бороться с нехваткой жилья».
«Слишком многим жителям Нью-Йорка приходится справляться с нехваткой доступного жилья, которое необходимо для процветания наших районов», — сказал Карим Хатсон, президент и генеральный директор Genesis Companies . «Такие программы, как расширение 421-a, имеют решающее значение для строительства домов, в которых остро нуждаются семьи, и мы стремимся к партнерству с государством и городом для решения кризиса жилья и доступности для сообществ, которым мы служим».
16 октября 2024 г. Мэрия Нью-Йорка
Вопросы критиков:
- Каким образом программа налоговых льгот 421-a обеспечит долгосрочную доступность, если предыдущие версии позволяли застройщикам получать выгоду, предлагая минимально доступные квартиры при более высоких пороговых значениях дохода?
- Учитывая инвестиции города в жилищный сектор в размере 26 миллиардов долларов, как мэр Адамс и губернатор Хочул предотвратят несоразмерное распределение денег налогоплательщиков в пользу крупных застройщиков и политически связанных фирм вместо малого бизнеса и местных сообществ?
- При уровне вакантных арендных площадей в городе в 1,4%, как администрация планирует сбалансировать потребность в новом жилье с опасениями по поводу перенаселенности, нагрузки на инфраструктуру и роста расходов на коммунальные услуги?
- Каким образом включение предприятий, принадлежащих представителям меньшинств и женщинам (M/WBE), в программу 421-a будет осуществляться прозрачно, чтобы гарантировать справедливое участие, и как будет обеспечиваться подотчетность для предотвращения неправомерного использования этих стимулов?
.
Источники: Sources: NYC.gov, Midtown Tribune ,
Big New York news BigNY.com
Leave a Reply